Qu'est-ce qu'un O.P.H.L.M. ?

Les "H.L.M.", qu'est-ce que c'est ?

Plus de 850 organismes pour la cohésion sociale, issus d’une longue histoire ponctuée de Lois et Décrets qui se retrouvent dans le Code de la Construction et de l’Habitation (C.C.H.).

Habitations à Loyer modéré, aujourd’hui…
Habitations Bon Marché jusqu’en 1950, c’était hier …
Mais avant-hier …. GODIN , industriel fabricant des appareils de chauffage, construisit les premiers logements sociaux, cités ouvrières qui prirent pour appellation H.B.M. lors du Congrès International des Habitations Ouvrières qui se tint lors de l’exposition Universelle de 1889.

Que trouve-t-on sous le signe H.L.M. ?

Plusieurs types d’organismes, les uns relevant du droit privé (SAHLM , SACI, COOP), les autres sous statut public (OPHLM, OPAC).

Les Sociétés Anonymes d’H.L.M. (SAHLM)

Créées en 1894, on en compte 317 aujourd’hui.
Leur capital social est apporté par les actionnaires, soumises au droit des Sociétés, elles ont une activité H.L.M. très large : construction de logements locatifs et, en accession à la propriété. Mais elles exercent en plus des compétences d’aménageurs et de prestataires de service :

• aménagement de lotissements
• aménagement urbains, de loisirs, commerces
• prestations de services : syndics, gestions de prêts, vente d’immeubles

Les Sociétés de Crédit Immobilier (SACI)

Créées en 1908, on en compte aujourd’hui 66 + 22 filiales financières.
Egalement sociétés anonymes, elles construisent des logements, en accession à la propriété, consentent aux accédants les prêts d’accession à la propriété (PAP) et gèrent ces prêts.

Les Sociétés Coopératives (COOP)

Créées en 1906, il en existe encore 157 aujourd’hui.
Assurent l’accession à la propriété en faveur de leurs membres actionnaires.

Les Offices Publics d’Aménagement et de Construction (OPAC)

De création plus récente (1971), il en existe aujourd’hui 95, issus de la transformation d’O.P.H.L.M.

Ce ne sont pas des sociétés, mais des établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC).
Ils ont de très larges compétences, analogues à celles des SAHLM.

Les Offices Publics d’ H.L.M. (OPHLM)

La loi BONNEVAY en 1912 donne la possibilité aux communes de créer des Offices Publics d’HBM , devenu en 1950 OPHLM.
Il en existe 197.

Egalement établissements publics, mais à caractère administratif, ils sont crées par une Commune ou un Département.

Ils peuvent également l’être par un établissement public de coopération intercommunale. Leurs compétences sont plus spécialisées : locatif et/ou accession.

Les gros Offices Municipaux et les Offices Départementaux évoluent généralement vers le statut d’OPAC.

Après ce panorama, il ne sera plus question, ci-après que d’un Office Municipal à compétence locative.

Nature juridique et organisation d'un office municipal

C’est un établissement public à caractère administratif.

• Comme tel, il est soumis au principe de spécialité : il fait ce pourquoi il est créé et pas autre chose ; de plus sa compétence territoriale est restreinte au territoire communal ou à l’arrondissement.
• C’est une personne morale de droit public, juridiquement et financièrement indépendante, qui ne vit que par les loyers encaissés.
• Il est chargé du service public du logement social.

Pour son organisation, l’Office est fortement marqué par son origine municipale et soumission au droit public.

• Il est administré par un Conseil d’Administration dont le Président est obligatoirement Conseiller Municipal.
  - Comprenant 15 membres, le Conseil est composé de représentants de la Commune, du Préfet, de la Caisse d’Allocations Familiales, des collecteurs du 1 %, de représentants de locataires (ceux-ci sont élus tous les trois ans.
  
  
• Sous l’autorité et la responsabilité du Président, le Directeur met en œuvre les décisions du Conseil d’Administration. Il dispose, à cet effet, de personnels administratifs et techniques et de moyens matériels divers (informatique, ateliers, véhicules, etc …).
• L’Office est soumis au principe de la séparation de l’ordonnateur et du comptable : l’autorité qui ordonne les paiements et les encaissements est physiquement distincte de celle qui manie les fonds. De plus, ces deux autorités relèvent de hiérarchies différentes. Le Président de l’Office – Ordonnateur – est nommé par le Conseil Municipal, le Comptable est un agent du Trésor Public.
• Le personnel de l’Office est soumis au statut de la Fonction Publique Territoriale.
  

Contrôles auxquels sont soumis les offices d'H.L.M.

L’Office est chargé du service public du logement social et, à cet effet, il reçoit des subventions de l’Etat pour construire ou moderniser.

Ces considérations fondent un contrôle étroit de l’Etat sur ses activités.

• L’ensemble des délibérations du Conseil d’Administration ainsi que les actes pris pour leur application sont obligatoirement visés par le Préfet ou le Sous-Préfet afin de contrôler leur conformité aux lois et règlements, c’est le contrôle de légalité.
  Parmi ces délibérations, citons particulièrement celles qui approuvent le budget, décident des loyers et lancent les marchés.
  Parmi les actes d’application : les arrêtés concernant le personnel, les procès verbaux de la Commission d’attribution des marchés.
  Si un différent survient, il est porté devant le Tribunal Administratif.
  
  
• A ce contrôle de légalité exercé en permanence, s’ajoute, tous les cinq ans environ, un contrôle de la gestion, exécuté sur place et sur pièces par une mission spécialisée – MISSION INTERMINISTERIELLE D’INSPECTION DU LOGEMENT SOCIAL (MIILOS) – dépendant du Ministère de l’Equipement et du Logement ainsi que du Ministère de l’Economie et des Finances. A l’issue, un rapport est remis au Président pour communication au Conseil d’Administration avant de poursuivre les objectifs ainsi assignés à l’Office.
  
  
• Quatre ans environ après la clôture d’une gestion par le comptable de l’Office, toutes les pièces de dépenses et de recettes ainsi que les pièces justificatives y afférentes sont contrôlées par la Chambre Régionale des Comptes (CRC). Un rapport, et éventuellement des observations, sont envoyés à l’ordonnateur et au comptable pour réponse dans un délai déterminé. Le rapport définitif est également communiqué par le Président au Conseil d’Administration, qui s’attachent à prendre les mesures qui y sont décrites.
  
  Le corollaire de ces contrôles peut comporter, comme sanction ultime, la suspension, voire la dissolution du Conseil d’Administration, par arrêté interministériel.
  
  Enfin, en dehors de toute idée de sanction, il peut s’avérer que l’Office soit définitivement hors d’état d’assumer son rôle. C’est le cas lorsque, par exemple, son équilibre financier est durablement compromis. La commune demande alors sa dissolution, par décret en Conseil d’Etat, et l’ensemble des droits et obligations sont dévolus à un autre Office.
  
  En conclusion, les organismes H.L.M. ont toujours rempli leurs missions à savoir :
  
  LOGER MIEUX AU MOINDRE COUT, au service d’un HABITAT DE QUALITE POUR TOUS. Ils y sont parvenus en alliant une recherche constante de l’innovation urbanistique, architecturale et technique à une écoute vigilante des attentes de ses habitants.
  
  La Loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) du 13 Décembre 2000 va donner un nouvel élan au logement social.